수도권 미분양 감소세, 시장 효과는

수도권 전세불안, 집값 회복세를 제어하는 미분양의 역할 충분할까?
장기, 악성, 중대형 위주로 남은 수도권 미분양이 집값, 전셋값 제어하는 효과는 한정적일 것
지방 미분양이 감소세를 보이는 데 반해 지난 해 하반기 수도권 미분양 물량이 꾸준히 늘어나 3만가구에 육박하면서 수도권 집값 회복을 지연시키고 급등 가능성을 제어할 대표적인 변수로 미분양 아파트가 꼽혀왔다. 2010년 10월 기준으로 2만 9334가구가 미분양으로 남아있고 당장 입주할 수 있는 준공후 미분양 물량 또한 계속 증가해 해당 지역의 수급불균형을 해소하고 집값 상승을 막는 역할을 할 것이라는 분석이다.

하지만 남아있는 수도권 미분양의 경우 상대적으로 분양가격이 비싼 중대형 물량이 많아 내집마련 실수요자가 매입하기 어렵다. 실제로 최근 수도권에서 소진된 미분양 물량은 대부분 소형이다. 비선호 지역이거나 비선호 요인을 지닌 회피 물건일 경우 비거주 투자자가 계약하기도 쉽지 않다. 미분양이 상대적으로 많은 지역이 전세수요나 소형 매매수요가 선호하는 도심, 역세권 등지가 아니기 때문에 실수요자는 물론 임대수요자에게 기대기도 사실상 어려워 보인다. 잔여물량으로 남은 지 오래된 악성 준공후 미분양도 적지 않아 부족한 전세물건을 대체하거나 전셋값 상승, 그에 따른 매매수요 전환과 집값 회복세 등에 영향을 미치기 힘들다는 판단이다.

물론 일부 지역의 가격 회복세가 나타나며 강보합세를 띨 것으로 예상되는 올 상반기 주택시장에서는 심리적 안정 기재로 작용할 수 있겠지만 바닥론이 힘을 얻고 유동성과 저금리를 바탕으로 한 저점매수세가 거래를 유도하기 시작하면 심리적 변수로도 작용하지 못할 것으로 보인다. 구매력과 구매심리가 회복되면서 수도권 전반적으로 서서히 확산될 것으로 보기 때문이다.

게다가 수도권 아파트 미분양 물량이 감소세를 보이면서 연내 장기적인 집값 보합요인으로 작용할 가능성은 더군다나 크지 않아 보인다. 국토해양부 발표에 따르면 2010년 11월 기준으로 전국 미분양 물량은 9만4539가구로 전월대비 4.7% 감소했고 수도권 미분양은 2010년 8월 이후 처음 줄어들었다. 지방 미분양이 꾸준히 줄고 감소폭도 커진데다가 한 동안 증가추세를 보이던 수도권 미분양 물량이 꺾이면서 수도권 바닥론과 집값 회복 기대감이 힘을 얻을 전망이다.

경기 용인, 이천, 평택, 시흥, 파주, 김포 등지에서 소형 중심으로 미분양 물량이 줄었고 인천 중구, 서울 서초구와 동작구 미분양도 전월대비 감소했다. 수도권에서 신규 미분양이 발생하기는 했지만 준공후 미분양도 123가구 줄었다.

2011년 초반 실수요 매입 가능성이 있는 소형 미분양이 이르게 감소세를 나타내고 민간 분양시장의 위축 상태가 지속되면서 미분양 증가 요인이 제어된다면 중대형 악성 위주로 남아있는 미분양 물량이 기존 주택시장의 전셋값 불안을 해소하거나 집값 회복세, 일부 지역의 상승세를 조절하는 역할을 하기는 사실상 쉽지 않을 전망이다.